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房屋买卖的一般流程是:买方交付定金,买卖双方签署房屋买卖合同并办理网签,买方支付购房款(自行支付或资金托管)。通常卖方收到约定的购房款后,将房屋过户给买方并交付房屋。其间如发生一方违约情形,根据情况,房屋买卖合同可能继续履行,也可能被解除。争议解决方式可以协商,也可以诉讼。
法妞网友咨询:
如何判定该二手房屋买卖合同的效力?
陈哲律师解答:
在因“阴阳合同”价格不一而产生争议的情况下,原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。
但是,这样的规定并不全面,因为两份合同的签订时间并不一定有先后,可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话,这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。
陈哲律师补充:
《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。即,房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因,其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法,即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。
陈哲律师结语:
不同性质的房屋,其买卖合同的效力不同。符合上市交易条件的房屋,买卖合同通常有效,如普通的商品房。反之,不符合上市交易条件的房屋,房屋买卖合同有可能无效,如廉租房、农村宅基地房屋(村民出售给城镇居民)。合法有效的合同各方应依法履行或依法解除合同。无效合同至始无效,双方应承担返还财产、折价补偿或赔偿损失的责任。
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