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商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地预售给广大投资者,如“落花片片坠落”,故商品房预售又被称为“卖楼花”。因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题,因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。预售商品房是否可以能转让呢?
法妞网友咨询:
预售商品房能转让吗?
窦欣欣律师解答:
预售商品房的转让,是指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。
现实当中,我国法律并没有禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房,但如果预购人自己与开发商在合同中约定预售商品房转让的条件或者限制,则必须遵守合同约定,否则将承担违约责任。
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窦欣欣律师补充:
商品房预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效,商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效。
从我国有关立法来看,对于适度的“炒卖楼花”是允许的,但对过度炒卖应当限制。我们认为,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,如无其他违法行为,可认定转让合同有效。预售合同的标的物是在建未竣工的房屋,预售人并没有取得房屋所有权。因此,如果预购人将其预购的商品房予以转让,不属于处分房屋的所有权行为,只是将自己作为预购合同的预购人的债权、债务转让给第三人。在实务中,根据预购人在转让时对预购合同的履行情况,可以将预购商品房转让区分为债权转让和债权债务概括转让。
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