商品房预售合同满足什么要件可认定为买卖合同？|世界观焦点

商品房预售合同与买卖合同是两种不同的合同形式，商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。

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【资料图】

商品房预售合同满足什么要件可认定为买卖合同？

魏妮娜律师解答：

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

在商品房买卖中，买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前，有时会先签订认购书、意向书、允诺书等；商品房认购书一般应认定为商品房买卖预约合同，但如果商品房认购书具备了一定的实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约，实为本约。

魏妮娜律师补充：

商品房预售合同被认定为商品房买卖合同，应当具备两个要件：一是预售合同中约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款、付款方式、房屋交付时间及日期、违约责任等。根据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的。二是出卖人已经收取了购房款。即使在预售合同中，双方明确约定需另行签订正式合同，但满足上述要件的，即可直接认定双方签订了商品房买卖合同。

对于合同效力问题，商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，在诉讼前如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，那么其与购房人签订的预售合同是无效的，只能按照过错来承担损失。

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