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近年来,随着城市房地产市场越来越饱和,不少人开始向往田园生活,到农村去购买房屋。然而,不少地区涉及房屋买卖、宅基地转让的纠纷也在逐渐增长。那么,非本集体经济组织成员购买农村房屋时,签订的合同是否有效呢?
法妞网友咨询:
农村宅基地房屋到底能不能买?
冯荣尚律师解答:
农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,不得转让给非本集体经济组织成员。提醒广大人民群众,农村房屋慎重购买,非集体经济组织成员购买集体经济组织范围内房屋的行为或被认定无效,因此产生的损失将难以获得弥补,如若向卖方主张损失赔偿也因自身未尽到妥善核验义务而存在一定过错,自身亦应承担一定责任。
农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的,在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能,故宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。同时,宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利,只能在本集体经济组织成员之间流转。
冯荣尚律师补充:
在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。
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